Coautores
Daniela Peña L. – Abogada
Daniel José Ramírez – Abogado

Gobierno corporativo y responsabilidad de las fiduciarias en proyectos inmobiliarios

(Imagen generada con inteligencia artificial, inspirada en “La noche estrellada” de Vincent van Gogh (obra en dominio público). A propósito del fallo de la Superintendencia Financiera en el caso del Fideicomiso Torres del Cielo

En sentencia reciente, la Delegatura para Funciones Jurisdiccionales de la Superintendencia Financiera precisó en sede de protección del consumidor financiero, de manera sustancial, las reglas aplicables a los deberes y estándares de responsabilidad de las sociedades fiduciarias en las relaciones de consumo financiero inmobiliario. 

Si bien la Delegatura ha conocido anteriormente asuntos relacionados con la responsabilidad de las sociedades fiduciarias, la providencia resulta particularmente relevante por la profundidad con la que se abordan los supuestos en los cuales dicha responsabilidad puede comprometerse a título personal. En efecto, tradicionalmente las fiduciarias habían sustentado la exclusión de su responsabilidad patrimonial en cuatro argumentos principales: (i) su calidad de voceras y administradoras del fideicomiso; (ii) su condición de ejecutoras del encargo fiduciario conforme a las instrucciones del fideicomitente; (iii) la separación patrimonial existente entre el patrimonio autónomo y el patrimonio propio de la fiduciaria; y (iv) el carácter de medio, y no de resultado, de sus obligaciones contractuales.

Es precisamente en ese contexto donde la decisión de la Delegatura adquiere especial relevancia, al precisar los eventos en los cuales tales argumentos dejan de operar como mecanismos de exclusión de responsabilidad, y, en consecuencia, puede verse comprometido el patrimonio propio de la fiduciaria.

Esta decisión que, previsiblemente, será recibida con preocupación por las entidades financieras que actúan en calidad de fiduciarias, y con satisfacción por los numerosos beneficiarios afectados por el uso indebido o poco diligente de los recursos incorporados al patrimonio autónomo, derivará en nuevas dinámicas dentro del mercado inmobiliario, especialmente los relativos a incrementos en los costos asociados a la estructuración y administración de proyectos desarrollados bajo esquemas fiduciarios, así como la implementación de procesos de debida diligencia y control significativamente más rigurosos en cada una de las etapas de estructuración, ejecución y seguimiento de los proyectos inmobiliarios.

Antecedentes

Los hechos que dieron origen a la decisión de la entidad fueron los siguientes: entre 2012 y 2013 comenzaron las ventas de los apartamentos del proyecto Torres del Cielo, cuyos precios oscilaban entre 400 y 600 millones de pesos. El proyecto inmobiliario se concibió sobre cinco lotes en el barrio Villa Santos, en Barranquilla, en donde se edificaría un edificio de veinte pisos con dos piscinas, cancha de golf, teatro y otras amenidades. Decenas de familias invirtieron sus ahorros esperando una administración profesional y segura de sus recursos. En 2018, como consecuencia de la escasez de recursos derivada de su uso indebido de los dineros confiados al patrimonio autónomo, el proyecto fue oficialmente suspendido; y, en pleno 2026, la estructura permanece inconclusa, abandonada y en deterioro.

En este contexto, el pasado 5 de febrero de 2026 se profirió sentencia dentro del expediente, mediante la cual se condenó a Alianza Fiduciaria S. A. a pagar la suma de $8.115.498.627 a los beneficiarios de área del proyecto inmobiliario. Por su parte, La Previsora S. A. llamada en garantía, fue condenada a pagar a Alianza Fiduciaria la suma de $4.940.498.627 con cargo a la póliza de riesgos financieros.

Lo verdaderamente interesante y novedoso radica en los fundamentos jurídicos aportados por la Superfinanciera frente al concepto de “promesa de buen gobierno” que debe regir la actuación de toda sociedad fiduciaria al momento de administrar los bienes que le son confiados, y que eleva el estándar de exigencia más allá de las cláusulas contractuales específicas. 

Es así que, aunque el contrato de fiducia establezca que la fiduciaria solo tiene determinadas obligaciones, la “promesa de buen gobierno” la obliga a un comportamiento integral, profesional y leal, que no puede ser limitado por estipulaciones contractuales que pretendan reducir su rol a una mera administradora pasiva. 

Por lo anterior, la Delegatura concluyó que la fiduciaria incumplió la “promesa de buen gobierno” al omitir, entre otros, sus deberes de información, conocimiento del cliente, diligencia, previsión, protección de los bienes fideicomitidos y lealtad, especialmente los relacionados con la verificación del punto de equilibrio, previsión y diligencia profesional, comprometiendo con ello su propio patrimonio en los términos del artículo 1243 del Código de Comercio, que la obliga a responder hasta por culpa leve en el cumplimiento de su gestión. 

Dicha decisión sigue la misma línea jurisprudencial consolidada de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, que viene precisando, con creciente rigor, qué significa en concreto que una sociedad fiduciaria deba actuar como profesional experto en la administración de patrimonios autónomos destinados al desarrollo de proyectos de vivienda.

La obligación es de medios, pero ¿qué medios?

Es común afirmar que las obligaciones del fiduciario son de medios y no de resultado. Si bien la afirmación es técnicamente correcta, suele utilizarse como un eximente absoluto de responsabilidad bajo el cual las sociedades fiduciarias quedarían exoneradas por el mero hecho de cumplir formalmente las cláusulas escritas en el contrato. 

Como advierte el profesor Luis Gonzalo Baena Cárdenas, esa lectura “apunta a enmascarar las serias fallas de los modelos de Gobierno Corporativo y de los Sistemas de Control Interno y de Administración de Riesgos” que se evidencian al interior de muchas sociedades fiduciarias, sin embargo, la obligación de medios, correctamente entendida, implica desplegar los medios que un profesional experto, sometido a la lex artis del oficio fiduciario, dispone la consecución de la finalidad pactada.

La diligencia profesional de una sociedad fiduciaria no se mide solo por lo que hace ante un evento puntual o el cumplimiento aparente y formal del contrato fiduciario, sino por la robustez y eficacia de su organización interna. La Circular Externa 029 de 2014 de la Superintendencia Financiera (Circular Básica Jurídica), en su Parte I, Título I, Capítulo III y IV, impone a las entidades vigiladas el deber de adoptar e implementar un modelo de gobierno corporativo y un sistema de control interno acordes con su naturaleza, tamaño y complejidad. 

Estas no son exigencias decorativas, esto permite verificar, en cada caso concreto, si la fiduciaria honró su promesa de profesionalismo. En palabras del profesor Baena, las fallas en los procesos y mecanismos organizacionales constituyen una culpa in operando, una culpa estructural que se manifiesta en conductas omisivas o tardías que “podían haber sido previstas y evitadas mediante la oportuna y estricta aplicación y puesta en práctica de las políticas y procedimientos de Gobierno Corporativo y de Control Interno y de Administración de Riesgos, incluido el riesgo operativo, como sin duda alguna lo habría hecho un profesional experto”.

La consecuencia práctica conlleva a que en estos casos la Superfinanciera deba evaluar si la fiduciaria cumplió con su obligación de medios, adjudicándosele un estándar reforzado de profesionalismo, diligencia y responsabilidad como consecuencia del interés público que reviste su actividad (art. 335 C.P.). El cumplimiento del contrato debe contrastarlo con la conducta efectiva de la entidad en cada una de las fases del negocio y, sobre todo, con la eficacia operativa de su modelo organizacional para identificar, valorar, gestionar y asignar los riesgos previsibles del proyecto. Si esos sistemas no se aplicaron, o se aplicaron de manera negligente, el fracaso en el proyecto les genera responsabilidad. 

De lo expuesto se siguen, a nuestro juicio, tres lecciones. La primera, para las sociedades fiduciarias: el gobierno corporativo no es un activo de “marketing reputacional”, sino el centro técnico y jurídico de su responsabilidad civil y administrativa; aquí, conviene revisar si los modelos adoptados son robustos en la práctica o únicamente en el papel. La segunda, para los abogados que asesoramos a constructores, desarrolladores y fideicomitentes en la estructuración de proyectos inmobiliarios, anticipar este estándar significa diseñar contratos de fiducia que reflejen no solo los intereses de quien desarrolla los proyectos, sino también, los intereses de los beneficiarios adquirentes, asignar riesgos a quien esté en mejores condiciones de gestionarlos y exigir a la fiduciaria evidencia documental de sus análisis previos. La tercera, para compradores e inversionistas: la sola presencia de una sociedad fiduciaria no es un sello automático de seguridad, sino un punto de partida para hacer exigibles deberes precisos cuyo incumplimiento, como acaba de recordarnos la Superintendencia Financiera, tiene consecuencias patrimoniales concretas.

Toda fiducia mercantil arranca de la misma palabra: confianza. Lo que la jurisprudencia colombiana viene poniendo en evidencia, caso a caso, es que merecerla hoy supone algo muy concreto: que los modelos de gobierno corporativo, control interno y administración de riesgos que la regulación financiera lleva años imponiendo, operen efectivamente en la práctica, y no únicamente en el papel.

Coautor
Daniela Peña L.
Abogada

Coautor
Daniel José Ramírez
Abogado

El contenido es informativo, de opinión, educativo, y no constituye asesoría profesional pues expresa exclusivamente el punto de vista del autor y no compromete la visión general de la organización.